EC
Élodie Chaillet
Juriste spécialisée en droit successoral suisse. 7 ans dans une étude notariale vaudoise. Référente sur les cas couples non mariés et succession 3a.
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Vue d'ensemble
Devenir propriétaire en Suisse : le 3a est votre levier.
Pour acheter votre résidence principale en Suisse, les banques exigent 20 % d'apport personnel minimum — dont au moins 10 % en fonds propres « durs » (hors 2e pilier). Sur un bien à 800 000 CHF, cela représente 80 000 CHF que beaucoup d'acquéreurs trouvent dans leur 3a.
Trois usages principaux du 3a pour l'immobilier :
- Retrait anticipé EPL : retirer tout ou partie de votre 3a pour financer l'apport. Imposé séparément du revenu, à un taux cantonal réduit.
- Amortissement indirect : continuer à verser au 3a et utiliser le capital final pour rembourser l'hypothèque à terme. Avantage fiscal majeur pendant toute la durée.
- Nantissement : mettre votre 3a en garantie sans le retirer. Réduit le risque banque sans déclencher l'imposition immédiate.
Le bon arbitrage dépend de votre tranche fiscale, de votre canton, de l'âge et de votre situation familiale. Les guides ci-dessous chiffrent chaque scénario.
Articles
Guides détaillés par scénario.
Cas particuliers cantonaux, couples non mariés, primo-accédants — les situations qui décident.
Amortissement indirect dans le canton de Vaud : économie projetée 38'000 CHF.
Retrait 3a pour acheter un appartement à Genève : barème 2026 et exemple chiffré.
Couple non marié et achat immobilier à deux : qui possède quelle part ?
Nantissement vs retrait anticipé du 3a : comment trancher en 2026 ?
Primo-accédant à Fribourg ou Neuchâtel : combien faut-il vraiment d'apport ?
Revendre son bien après un retrait EPL : faut-il restituer le 3a retiré ?
Outils
Calculs et simulateurs dédiés.
Trois outils pour modéliser votre achat sans approximation.
Référents du silo
Une juriste et un fiscaliste sur ce sujet.
MP
Marc-Olivier Pittet
Référent technique sur l'amortissement indirect, le calcul fiscal et la combinaison hypothèque-3a-LPP. 14 ans à la BCV.
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Questions fréquentes
Achat immobilier & 3e pilier — l'essentiel.
Combien puis-je retirer de mon 3a pour acheter ma résidence principale ? +
Vous pouvez retirer la totalité de votre capital 3a dès le premier achat, sans plafond. Le retrait sert à financer les 20 % d'apport minimum. Attention : il est imposé séparément du revenu, à un taux cantonal réduit (exemple Vaud).
Amortissement direct ou indirect — lequel choisir ? +
L'amortissement indirect via 3a est presque toujours plus avantageux fiscalement : vous continuez à déduire vos versements 3a tout en remboursant l'hypothèque à terme. L'écart sur 30 ans peut dépasser 50'000 CHF en faveur de l'indirect. Le calcul exact dépend de votre canton, taux marginal et durée.
Couple non marié — comment partager le 3a investi dans le bien ? +
Chaque concubin reste propriétaire de son propre 3a. Vos retraits respectifs financent vos parts respectives du bien. Une convention de concubinage écrite + clause bénéficiaire 3a claire sont indispensables : sans elles, le concubin survivant peut se retrouver sans rien.
Si je revends le bien plus tard, dois-je restituer le 3a retiré ? +
Oui, en principe. Le retrait EPL est lié à la résidence principale. Si vous revendez sans réinvestir dans une nouvelle résidence principale dans les 2 ans, vous devez restituer le capital retiré à votre 3a — sinon il devient imposable comme prestation de prévoyance.
Le retrait EPL a-t-il un impact sur ma capacité d'emprunt future ? +
Indirectement oui. En vidant votre 3a, vous diminuez vos fonds propres futurs et donc votre capacité à acheter un autre bien. C'est pour cette raison que beaucoup d'acquéreurs préfèrent l'amortissement indirect (qui maintient le 3a investi) ou le nantissement (qui ne touche pas au capital).
Achat immobilier
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