Couple non marié et achat immobilier avec 3a : qui possède quoi en Suisse

En Suisse, un couple non marié peut parfaitement acheter ensemble en mobilisant ses deux 3^e piliers — mais sans les protections automatiques du mariage. Ce qui change tout en cas de décès, séparation, ou désaccord. Voici les mécanismes juridiques précis, les choix de propriété possibles, et les sécurités à mettre en place avant la signature chez le notaire.

Le contexte juridique du couple non marié en Suisse

Le concubinage (vie commune sans mariage ni partenariat enregistré) n'est pas régi par un statut juridique unifié en droit suisse. Concrètement :

• Aucun régime matrimonial ne s'applique : chacun reste propriétaire de ce qu'il achète à son nom
• Aucun droit successoral légal entre concubins : le survivant ne reçoit rien automatiquement à la mort de l'autre
• Aucune obligation d'entretien réciproque : ni avant, ni pendant, ni après la séparation

Le partenariat enregistré (ouvert aux couples de même sexe avant 2022, depuis lors remplacé par le mariage pour tous), en revanche, est juridiquement assimilé au mariage pour le 3^e pilier et la succession.

À retenir : un couple en concubinage qui achète ensemble doit construire activement ses protections juridiques. Rien n'est automatique.

Utiliser ses deux 3a pour acheter — comment ça marche

Le retrait 3a pour achat de résidence principale

L'article 5 OPP3 autorise le retrait anticipé du 3a pour acheter ou amortir la résidence principale (logement utilisé pour son propre usage). Cela vaut pour les concubins :

• Chacun retire son propre 3a au nom de la personne titulaire
• Le retrait est fiscalement imposé séparément pour chaque personne, à un barème séparé du revenu courant (avantage fiscal majeur)
• Le bien acheté doit être la résidence principale de l'un au moins des concubins

Exemple chiffré pour un couple romand :

Avec ces 130'500 CHF d'apport, le couple peut prétendre à un bien d'environ 650'000 CHF (apport 20 % minimum requis).

Calculer votre cas : utilisez l'outil amortissement direct vs indirect pour chiffrer la stratégie de remboursement, et l'outil succession 3a pour vérifier qui touche votre 3a au décès selon votre situation.

Le timing du retrait

Le retrait 3a pour achat immobilier peut intervenir :

• À tout âge avant 60 ans (achat de résidence principale, art. 3 LFLP)
• Tous les 5 ans minimum entre deux retraits anticipés du même titulaire
• Avant la signature chez le notaire (les fonds doivent être disponibles le jour de l'achat)

Les trois choix de propriété possibles

Option 1 — Copropriété par parts définies (recommandé)

Chacun est inscrit au registre foncier comme propriétaire d'une quote-part précise (ex : 50/50, 60/40, 70/30). C'est la forme la plus claire pour un couple non marié.

Avantages :

• Chacun peut vendre, hypothéquer ou léguer sa part indépendamment
• Pas d'autorisation requise de l'autre concubin pour la disposition de sa quote-part
• En cas de séparation, la liquidation est mécanique (au prorata des parts)
• Reflète proportionnellement les apports respectifs (3a, économies, donations familiales)

Limite : si l'un veut vendre sa part, l'autre n'est pas obligé de racheter (l'autre concubin peut se retrouver avec un tiers en copropriétaire forcé).

Option 2 — Propriété au nom d'un seul

Le bien est acheté uniquement au nom d'un des deux concubins, qui mobilise son seul 3a. L'autre contribue via un prêt entre concubins (à formaliser par écrit) ou un loyer.

Quand c'est pertinent :

• L'un a un revenu / capital nettement supérieur et veut conserver le bien à son nom
• L'autre n'a pas encore de 3a substantiel ou souhaite le garder pour l'avenir
• Différence d'âge significative (sécurité du plus âgé, par exemple)

Risques : le concubin non propriétaire n'a aucun droit sur le bien en cas de séparation ou décès. Sans documentation claire de ses contributions, il ne peut pas réclamer de remboursement.

Option 3 — Société simple ou SCI familiale

Pour les couples avec patrimoine substantiel ou achat à vocation locative, une société simple (rare) ou une société immobilière (plus rare encore en Suisse pour la résidence principale) peut être envisagée. À discuter avec un notaire et un fiscaliste car les implications fiscales sont importantes.

Sécuriser le concubin en cas de décès — trois mécanismes complémentaires

Sans préparation, le concubin survivant ne reçoit rien légalement de son partenaire décédé. Pour éviter ce scénario :

Mécanisme 1 — Clause bénéficiaire 3a écrite

Le titulaire du 3a peut désigner explicitement son concubin comme bénéficiaire en cas de décès. Conditions selon l'art. 2 OPP3 :

• En classe 2 (à défaut de conjoint marié), la concubine ou le concubin est éligible après 5 ans de ménage commun ininterrompu précédant le décès
• OU par désignation explicite dans un contrat assurance-vie 3a (qui permet une clause bénéficiaire libre dès la souscription, sans condition de durée)
• La désignation doit être écrite et déposée auprès du prestataire 3a

À retenir : un contrat d'assurance-vie 3a permet de désigner librement le concubin dès la souscription. Un compte bancaire 3a est plus contraint (l'art. 2 OPP3 s'applique strictement avec la condition des 5 ans). C'est un argument concret pour héberger son 3a en assurance quand on est en concubinage.

Mécanisme 2 — Testament

Couvre la part de propriété immobilière et le reste du patrimoine. Deux formes valables :

• Testament olographe : entièrement écrit, daté et signé de la main du testateur (gratuit, à conserver soigneusement)
• Testament public : rédigé par un notaire, lu en présence de deux témoins (plus solide juridiquement, ~500-1500 CHF de frais)

Limite : le testament respecte les réserves successorales (les enfants ont droit à au moins 50 % du patrimoine, art. 471 CC depuis la révision de 2023). Donc on ne peut pas tout léguer au concubin si on a des enfants.

Mécanisme 3 — Pacte successoral notarié

Plus solide qu'un testament unilatéral car engage les héritiers réservataires (qui peuvent renoncer à leur réserve). Permet de garantir au concubin :

• Le droit d'habitation (jusqu'à son décès) sur le bien commun
• Une rente viagère financée par la succession
• Un capital prélevé sur le 3^e pilier

Coût : 1'500 à 3'000 CHF chez un notaire. À envisager dès qu'il y a un enfant d'une union précédente, ou un patrimoine substantiel.

Sécuriser le couple en cas de séparation — la convention de concubinage

Aucun mécanisme légal n'organise la séparation d'un couple non marié. Solution : signer une convention de concubinage chez un notaire ou un avocat avant ou pendant la cohabitation.

Contenu typique :

• Inventaire des biens apportés par chacun (avec valeur)
• Apports respectifs au bien immobilier (3a, économies, donations) avec justificatifs
• Contribution proportionnelle aux charges courantes (loyer, hypothèque, impôts immobiliers)
• Sort du bien en cas de séparation (rachat préférentiel, vente, partage)
• Mode de règlement des litiges (médiation, tribunal compétent)

Coût : 800 à 1'500 CHF chez un avocat ou notaire. Investissement extrêmement rentable par rapport au coût d'un litige post-séparation (souvent 10x plus élevé).

Trois pièges fréquents à éviter

1. Acheter en propriété commune par défaut

Certains notaires proposent par habitude la propriété commune (forme historiquement utilisée pour les époux). Pour un couple non marié, la copropriété par parts définies est presque toujours préférable. Demandez explicitement.

2. Ne pas documenter les apports

Si le concubin A apporte 80'000 CHF de 3a et le concubin B 30'000 CHF, mais que le registre foncier indique 50/50, le concubin A perdra une part de son apport en cas de séparation. Toujours faire correspondre les parts inscrites aux apports réels, ou documenter la dette implicite par écrit.

3. Oublier la couverture décès

Si le concubin A finance majoritairement et décède, le bien va à ses héritiers légaux (enfants, parents) — pas au concubin B. Une assurance-vie 3a (avec clause bénéficiaire au concubin) ou une assurance-vie temporaire décès (3b) compense ce risque pour quelques centaines de francs par an.

Questions fréquentes

Un couple non marié peut-il acheter ensemble en Suisse en utilisant ses deux 3a ?

Oui, deux concubins peuvent retirer leurs 3a respectifs pour financer l'apport d'un achat immobilier commun. Chacun retire son propre 3a, et la propriété est inscrite au registre foncier soit en copropriété (parts définies), soit en propriété commune (rare hors mariage). Le retrait reste imposé séparément pour chaque personne, ce qui permet d'optimiser fiscalement.

Que devient le 3a investi dans le bien si l'un des concubins décède ?

Sans clause bénéficiaire ni testament, le concubin survivant ne touche RIEN du 3a investi (sauf cohabitation ininterrompue ≥ 5 ans documentée). Le 3a entre dans la succession civile classique, qui privilégie les enfants, parents puis fratrie. Le concubin n'a aucun droit successoral légal en Suisse (contrairement au mariage ou au partenariat enregistré). Sécuriser cela passe par une clause bénéficiaire 3a écrite + un testament.

Faut-il être copropriétaires ou en propriété commune pour un couple non marié ?

Pour un couple non marié, la copropriété (avec parts définies, par exemple 50/50 ou 60/40 selon l'apport) est largement recommandée. Elle permet à chacun de gérer sa quote-part de manière distincte (vente, succession, hypothèque). La propriété commune est juridiquement réservée principalement aux époux et à des cas spécifiques. À discuter avec un notaire avant la signature.

Comment protéger le concubin survivant en cas de décès quand on a acheté ensemble ?

Trois mécanismes complémentaires existent : (1) une clause bénéficiaire 3a écrite désignant explicitement le concubin (efficace après 5 ans de cohabitation ininterrompue ou par contrat assurance-vie 3a sans condition de durée) ; (2) un testament olographe ou notarié couvrant la part de propriété immobilière ; (3) un pacte successoral notarié, plus solide juridiquement. Idéalement les trois sont mis en place simultanément.

Que se passe-t-il en cas de séparation après un achat 3a commun ?

Hors mariage, il n'y a pas de régime matrimonial. La séparation se règle au prorata des parts inscrites au registre foncier (typiquement la copropriété 50/50 ou selon les apports respectifs). Un des deux peut racheter la part de l'autre, sinon la vente est imposée. Le 3a investi est récupéré au prorata par celui qui l'a versé. Documenter les apports respectifs au moment de l'achat (convention de concubinage) évite les litiges.

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• Élodie Chaillet, juriste droit successoral