Direct ou indirect : combien je gagne vraiment sur 15 ans ?
L'amortissement direct rembourse le capital chaque année — vos intérêts diminuent, mais votre déduction fiscale aussi. L'amortissement indirect via 3e pilier garde le capital intact — vous payez plus d'intérêts mais déduisez aussi vos cotisations 3a, et touchez le rendement composé. Cet outil chiffre l'écart sur la durée d'amortissement légale.
Votre écart net entre les deux stratégies.
| Métrique | Direct | Indirect (3a) | Δ |
|---|
Comment on calcule.
Tous les paramètres sont publics. Voici les hypothèses que vous pouvez vérifier.
1. Le principe — direct vs indirect
Direct : chaque année vous remboursez une partie du capital hypothécaire ; les intérêts diminuent (la base sur laquelle ils sont calculés baisse), mais votre déduction fiscale aussi (les intérêts hypothécaires sont déductibles du revenu imposable). Indirect via 3e pilier : le capital hypothécaire reste constant (vous payez les intérêts pleins chaque année et donc gardez la déduction maximale), et en parallèle vous cotisez votre 3a (autre déduction fiscale) ; en fin de période, le 3a accumulé sert à rembourser. Vous gardez donc deux déductions fiscales en parallèle + le rendement composé du 3a.
2. Hypothèses de calcul
Le taux marginal d'impôt est estimé à partir du barème IFD + cantonal moyen du chef-lieu, ajusté selon la situation familiale (le quotient familial réduit la tranche marginale du couple marié). L'impôt sur le retrait du 3a applique un barème séparé du revenu, sur le capital — typiquement entre 4 et 12 % selon canton et montant, plus avantageux qu'un retrait ajouté au revenu. Le rendement net du 3a dépend du profil choisi : ~1.5 % en garanti (compte épargne / contrat assurance pur), ~3 % en modéré (mix obligations / actions), ~5 % en dynamique (fonds 80–100 % actions ou contrat assurance avec participation aux excédents).
3. Limites — ce que l'outil ne fait pas
Il s'agit d'une estimation, pas d'une décision financière. Le calcul ne prend pas en compte les variations futures du taux hypothécaire, l'inflation, les rachats LPP éventuels, les variations de revenu sur 15 ans, ni votre situation fiscale complète (autres déductions, immo de rendement, etc.). Le calcul ne couvre pas non plus la dimension protection décès / invalidité, importante si vous avez des enfants ou un conjoint dépendant économiquement. Pour décider en connaissance, l'analyse personnalisée d'un membre de l'équipe reste la voie la plus fiable.
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